L'assurance hypothécaire et l'assurance habitation : ce que les Canadiens devraient savoir

Au moment d’acheter une propriété au Canada, on vous parle souvent à la fois d’assurance hypothécaire et d’assurance habitation. Les deux semblent liées à la maison, mais elles ne protègent pas du tout les mêmes personnes, ni les mêmes risques. Les montants à payer, la durée de la protection et les conditions imposées par les prêteurs diffèrent aussi fortement, ce qui peut rendre le sujet déroutant si l’on ne clarifie pas les bases.

Comment l’assurance hypothécaire protège le prêteur

L’assurance hypothécaire, souvent appelée assurance prêt hypothécaire ou assurance prêt à risque élevé, est conçue avant tout pour sécuriser le prêteur. Lorsqu’un emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 %, la loi canadienne impose généralement au prêteur de faire assurer le prêt. Si vous êtes en défaut de paiement et que la propriété est reprise puis vendue à perte, l’assureur rembourse la banque ou l’institution financière, pas l’emprunteur.

En pratique, cette protection est fournie au Canada par des assureurs spécialisés comme la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. La prime est payée par l’emprunteur, mais le contrat protège le prêteur. La prime est habituellement calculée en pourcentage du montant du prêt, puis ajoutée au solde hypothécaire et remboursée sur la durée de l’emprunt. Il ne s’agit donc ni d’une assurance vie ni d’une assurance invalidité sur l’hypothèque, même si ces produits existent également.

Ce que l’assurance habitation couvre à l’intérieur et à l’extérieur de la propriété

L’assurance habitation, de son côté, vise à protéger le propriétaire ou l’occupant contre les dommages matériels et la responsabilité civile. Elle couvre généralement la structure principale du bâtiment, les améliorations permanentes, les dépendances comme un garage détaché ou un cabanon, ainsi que vos biens personnels à l’intérieur de la maison. Les garanties portent souvent sur des risques comme l’incendie, certains dégâts d’eau, le vol ou le vandalisme, selon la police choisie.

À l’extérieur de la propriété, l’assurance habitation peut aussi couvrir des éléments comme la clôture, la terrasse ou une remise de jardin, dans les limites et conditions prévues. La plupart des contrats incluent également une responsabilité civile qui vous protège si quelqu’un se blesse chez vous ou si vous causez involontairement des dommages matériels à autrui. Certaines protections s’étendent même lorsque vous êtes en déplacement, par exemple pour un cambriolage dans votre chambre d’hôtel ou un accident impliquant vos enfants dans un parc, selon les modalités prévues.

Principales différences en termes de coût, de couverture et d’objectif

Les principales différences en termes de coût, de couverture et d’objectif entre l’assurance hypothécaire et l’assurance habitation sont importantes à comprendre. L’assurance prêt hypothécaire représente généralement une prime unique de quelques pour cent du montant du prêt, par exemple autour de 2,8 à 4 % pour une mise de fonds de 5 à 15 %, financée sur la durée du prêt. L’assurance habitation, elle, se paie chaque année ou chaque mois et son coût dépend de nombreux facteurs : type de bâtiment, valeur de reconstruction, localisation, caractéristiques de sécurité, historique de réclamations, et plus encore.

Les prix, tarifs ou estimations de coûts mentionnés dans cet article sont basés sur les dernières informations disponibles mais peuvent évoluer dans le temps. Il est recommandé de faire des recherches indépendantes avant de prendre des décisions financières.

Sur le plan de l’objectif, l’assurance hypothécaire protège avant tout la stabilité financière du prêteur, alors que l’assurance habitation vise directement votre patrimoine et votre responsabilité personnelle. La couverture n’est pas la même non plus : l’assurance hypothécaire ne vous indemnise pas pour un incendie ou un dégât d’eau, elle intervient uniquement en cas de défaut de paiement de l’hypothèque. À l’inverse, l’assurance habitation ne rembourse pas votre solde de prêt si vous perdez votre emploi ou décédez; elle indemnise plutôt les dommages aux biens assurés, dans les limites prévues au contrat.

Il existe aussi des différences de durée et d’obligation. L’assurance hypothécaire est généralement exigée lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %, puis demeure associée au prêt jusqu’à ce qu’il soit renégocié ou refinancé avec un ratio prêt-valeur plus faible. L’assurance habitation, elle, n’est pas imposée par la loi, mais la plupart des prêteurs exigeront que la propriété soit assurée tant que l’hypothèque est en vigueur. Même une fois l’hypothèque remboursée, beaucoup de propriétaires choisissent de conserver une couverture pour protéger leur maison, surtout dans des marchés immobiliers coûteux.

Pour déterminer le niveau de protection qui vous convient, il est utile de lire attentivement vos contrats et de poser des questions à un professionnel qualifié dans votre région. Vérifiez notamment les exclusions, les franchises, les limites pour certains biens de valeur et les protections additionnelles possibles, par exemple contre les refoulements d’égout ou les inondations lorsque offertes. Gardez à l’esprit que l’assurance hypothécaire et l’assurance habitation répondent à des besoins différents et ne se remplacent pas l’une l’autre; elles sont complémentaires dans la plupart des projets résidentiels.

En résumé, l’assurance hypothécaire soutient le système de financement immobilier en sécurisant le prêteur lorsqu’un acheteur dispose d’une mise de fonds limitée, tandis que l’assurance habitation protège la propriété et les biens du propriétaire contre une variété de sinistres. Distinguer clairement ces deux formes de protection permet aux Canadiens de mieux planifier leurs engagements financiers, d’éviter de mauvaises surprises au moment d’une réclamation éventuelle et de choisir des garanties adaptées à leur situation et à leur budget.